2000년대 초반, 한국의 부동산 시장 - 국민은행의 시계열 자료2000년대 초반, 한국의 부동산 시장 - 국민은행의 시계열 자료

Posted at 2012.07.04 22:09 | Posted in 경제학/일반


부동산 담보대출과 관련한 가계부채 문제&자영업자 부채 문제를 이야기 하기 전에,
2000년대 부동산 시장이 어떠했는지를 잘 보여주는 자료 소개.

전국주택가격동향조사 게시판에서 132번 게시물 "★시계열 자료('86.1~'12.6)"를 보자.
(이 자료는 2011년 6월 부동산 가격을 기준-100-으로 한 것)

한국에서 부동산 붐은 2000년대 초반에 발생해, 미국 금융위기가 발생한 2008년 9월까지 지속됐었는데.

2001년 1월 대비 2008년 9월 아파트 매매가격지수는 무려 "153%"나 올랐었다.
2억짜리 아파트가 5억 6백, 3억짜리 아파트가 7억 6천이 된것이다.


<기간비교>에서 주택매매가격종합지수 그래프를 보면 2000년대 초반부터 엄창난 상승곡선을 보이고 있다.




그런데 2008년 9월 대비 2012년 6월의 아파트 매매가격지수를 보면 -4.4%를 기록했다는 것을 알 수 있다.
물가상승률, 그리고 저축을 했을때의 기회비용을 고려하면 사실상 아파트 가격이 하락한 것과 마찬가지다.


우리는 여기서 몇 가지 사실을 알 수 있는데...

① 2000년대 초반, 가격이 저점일 때 아파트를 구매한 뒤, 고점을 찍었을 때 아파트를 팔고, 전세로 이사해서 현금을 보전한다면 엄청난 이득을 올렸을 것이라는 사실이다.

하지만 이를 위해서는 국제경제 흐름을 파악하는 경제적 지식과 운이 필요하다는 것. 
경제를 잘 알면 돈도 많이 법니다 (먼산)


② 소위 말하는 "막차를 탄 사람"들은 대개 2007년~2008년에 부동산을 구입한 사람을 일컫는데, 2007년 1월 대비 2012년 6월의 아파트 매매가격지수는 "3.3% 상승"에 그치고 있고, 2008년에 아파트를 구매한 사람은 아예 "명목상으로도 마이너스의 수익률"을 기록했다. 여기다가 물가상승률과 기회비용을 추가한다면..... 오우...

현재 문제시 되고 있는 "부동산 담보대출로 인한 가계부채"는 대개 이 '막차를 탄 사람들'에게서 발생되고 있는데... 
이에 대해서는 나중에 자세히.



ps


한 경제학자가 현대의 부동산 시장은 "폰지 게임 Ponzi Game" 이라고 말한 적이 있는데... 

주류경제학이 버블에 대해 보이는 태도는 


① 버블은 존재하지 않는다 

② 버블이 존재하더라도, 그것이 버블인지 아닌지는 버블이 터지기 전까지 알 수 없다 

③ 버블이 터지기 전에 관리하는 비용보다 버블이 터진 뒤에 수습을 하는 비용이 더 낮다. 즉, 버블이 터지기 전에 어떠한 정책을 구사하는 건 잘못됐다.



주택가격지수_시계열(2012.7).xls



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가계부채 그리고 부동산 가격 폭락가계부채 그리고 부동산 가격 폭락

Posted at 2012.06.26 21:33 | Posted in 경제학/일반


잉여력이 넘치지 않아 길게는 못쓰겠고...
사실 거의 모든 금융위기&경제위기의 출발점은 "부동산 가격 폭락"

"부동산 담보대출 → 부동산 구입 → 부동산 가격 상승 → 자산가치 증가 → 더 많은 대출로 부동산 추가 구매 (레버리징) → 부동산 가격 추가 상승 → 자산가치 증가" 의 메커니즘이


"부동산 가격 폭락 → 자산 가치 감소 → 대출금 갚지 못함 → 가계부채 문제 부각 → 가계의 채무불이행 → 금융시장 붕괴" 로 변하기 때문...

자산 증가를 위한 도구로 부동산 만한 게 없기 때문이겠지...

"부동산 가격 폭락"과 "가계부채" 가 경제에 얼마나 악영향을 끼칠 수 있는지를 잘 설명해 놓은 IMF의 보고서 (Dealing with household debt)


"we find that housing busts and recessions preceded by larger run-ups in household debt tend to be more severe and protracted. (...)


When house prices declined, ushering in the global financial crisis, many households saw their wealth shrink relative to their debt, and, with less income and more unemployment, found it harder to meet mortgage payments." (89)


주목해야할 건


"Are housing busts more severe when they are preceded by large increases in gross household debt? To answer this question, we provide some stylized facts about what happens when a housing bust occurs in two groups of economies. The first has a housing boom but no increase in household debt. The other has a housing boom and a large increase in household debt. (...)

housing busts preceded by larger run-ups in household debt tend to be followed by more severe and longer-lasting declines in household consumption. 

Housing busts preceded by larger run-ups in household leverage result in more contraction of general economic activity." (91-94)



94쪽에 나온 Figure 3.3을 보자.




많은 가계부채를 지닌 상태에서 부동산 가격이 폭락할 경우와 가계부채가 적은 상태에서 부동산 가격이 폭락했을 경우를 비교했을 때,
High-debt busts가 소비, GDP, 실업 등등 거의 모든 부분에서 경제에 더 심각한 악영향을 끼쳤다.
("We have found evidence that downturns are more severe when they are preceded by larger increases in household debt." (96) )


그런데 가계부채 축소, 즉 디레버리징에 나설 경우도 경제에 악영향을 끼칠 수 있다.

"Debtors have borrowed for good reasons, most of which indicate a high marginal propensity to spend from wealth or from current income or from any other liquid resources they can command. (...)


A shock to the borrowing capacity of debtors with a high marginal propensity to consume that forces them to reduce their debt could then lead to a decline in aggregate activity." (97-98)


주로 소비를 많이 하는 사람들이 레버리징-부채증가-을 하는데, 이들이 디레버리징에 나설 경우 소비가 줄어들어 경제활동에 악영향을 끼친다는 것.


이런 맥락에서, 우리나라 부동산 시장을 바라봐야 하는데.
상황이 그닥 좋아 보이지 않는다;;;

http://www.peoplepower21.org/index.php?mid=PSPD_press&category=505222&document_srl=778600
참여연대. "한국의 가계부채, 현황과 과제". 2011.03.09

<참여연대>가 작년 초에 내놓은 한국 주택담보대출의 현황.

이 이야기를 하려면 상당히 길어지는데.. 그건 나중에 길게 하도록 하고.

이명박정부가 부동산시장 활성화를 위해 기를 쓰고 나서는 건 다 이유가 있다.
(그들이 부동산을 보유했기 때문에, 사적인 탐욕을 위한 게 아니다! 
물론 그런점도 있겠지만............ 그렇게 간단히 선과 악으로 볼 문제가 아니.......)

쉽게 말해

"부동산 가격이 폭락"하면 우리나라도 2007-2008년의 미국과 지금의 아이슬란드, 그리스, 스페인 등 유럽꼴이 나기 때문;;;

모든 경제 현상이 그렇겠지만, 부동산 가격이 올라도 문제, 안올라도 문제. 

제일 좋은 건, 부동산 가격 폭락 없이 가계부채 다이어트에 성공하는 것일텐데. 
이걸 완수하려면... 정말 "정책의 미학" 소리를 들을 정도의...그런.. 수준이어야 되지 않을까? 아니 그런 수준이어야 되는데....

ps 저.. IMF 보고서에서... 내가 인용한 부분이 그나마! 약간의 이해라도 한 부분....
나머지는........................... 나중에 내가 대학원에 가면 봐야 이해를 할 수 있을 거 같............ 






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